Una reforma de vivienda paga el 10% de IVA cuando se cumplen a la vez estas tres condiciones:
- La encargas como particular y para uso particular, o la encarga tu comunidad de propietarios.
- La vivienda se terminó o se rehabilitó por última vez hace al menos dos años.
- Los materiales que pone la empresa no superan el 40% de la base imponible (el precio sin IVA).
Si falla una sola, toda la factura va al 21%.
Los tres requisitos del IVA reducido del 10%
Los fija el artículo 91 de la Ley del IVA para las obras de renovación y reparación de viviendas. Tienen que darse los tres a la vez.
Quién encarga la obra: un particular, para uso particular
La obra la tiene que contratar una persona física que no actúa como empresa ni como profesional y que usa la vivienda para vivir, no para un negocio. También vale cuando la contrata la comunidad de propietarios para obras en zonas comunes (fachada, portal, cubierta), siempre que al menos la mitad del edificio sea vivienda.
No hace falta que sea tu vivienda habitual. La ley habla de uso particular, así que una segunda residencia que usas tú y no alquilas suele entrar. Es el caso que más dudas genera: si es el tuyo, confírmalo con tu asesor.
Antigüedad: al menos dos años desde que se construyó o se rehabilitó
Entre el final de la construcción (o de la última gran rehabilitación) y el inicio de tu obra tienen que haber pasado dos años o más. Lo que cuenta es la edad de la vivienda, no cuándo la compraste: si acabas de comprar un piso de los años 70, cumple desde el primer día. Si compras una obra nueva y la quieres reformar antes de que cumpla dos años, pagas el 21%.
Materiales: no más del 40% de la base imponible
Si la empresa pone los materiales, lo que le cuestan no puede superar el 40% del precio de la obra sin IVA. Cuenta como material todo lo que no es mano de obra: azulejos, plato de ducha, sanitarios, grifería, muebles de cocina, encimera, puertas o ventanas.
El límite se mira sobre toda la obra, no partida por partida. Y si se supera, no pagas el 21% solo por el exceso: pasa al 21% la factura entera.
Calcula si tu reforma paga el 10% o el 21%
Marca las condiciones que cumples y escribe las dos cifras de tu presupuesto. Si aún no las tienes separadas, pídeselas a la empresa: es la forma de saber qué IVA te toca.
Ejemplo: la misma reforma de baño, con 10% y con 21%
Una reforma de baño con un precio sin IVA de 6.000 €. Lo único que cambia entre los dos casos es cuánto cuestan los materiales que pone la empresa. Son cifras redondas para ver el cálculo, no precios de obra.
Materiales de 2.100 €
- Base imponible
- 6.000 €
- Materiales sobre la base
- 35%
- IVA (10%)
- 600 €
- Total
- 6.600 €
Materiales de 2.700 €
- Base imponible
- 6.000 €
- Materiales sobre la base
- 45%
- IVA (21%)
- 1.260 €
- Total
- 7.260 €
Pasar del 35% al 45% de materiales encarece la misma obra en 660 €, y no por los materiales: por el cambio de IVA sobre toda la factura. Por eso las reformas con acabados de gama alta, sobre todo cocinas, donde muebles y encimera pesan mucho, son las que más a menudo pierden el tipo reducido.
Cuándo se aplica el 10% y cuándo el 21%: casos habituales
| Situación | IVA | Por qué |
|---|---|---|
| Reformas el piso en el que vives | 10% | Si los materiales no pasan del 40% de la base. |
| Acabas de comprar un piso antiguo y lo reformas antes de mudarte | 10% | Cuenta la antigüedad de la vivienda, no la fecha de compra. |
| Segunda residencia que usas tú | 10%, con dudas | La mayoría de interpretaciones la incluyen si no la alquilas. Confírmalo con tu asesor. |
| Piso que tienes alquilado (eres el casero) | 21% | Alquilar es una actividad económica: la obra no es para uso particular. |
| Vivienda de obra nueva con menos de dos años | 21% | No cumple la antigüedad mínima. |
| Local comercial u oficina | 21% | El tipo reducido es solo para viviendas. |
| Eres autónomo y facturas la obra a tu actividad | 21% | La contratas como profesional, no como particular. |
| Fachada, portal o cubierta que paga la comunidad | 10% | Si al menos la mitad del edificio es vivienda y se cumple el límite de materiales. |
| Compras un electrodoméstico o un mueble y te lo instalan | 21% | Es la venta de un producto, no una obra de reforma. |
En Canarias no se paga IVA sino IGIC, y en Ceuta y Melilla, IPSI, con tipos propios. Esta guía se refiere al IVA.
Qué papeles necesitas para pagar el 10%
Hacienda puede revisar después si el tipo reducido estaba bien aplicado, así que el 10% se sostiene con dos documentos:
- Una declaración firmada por ti en la que dices que eres particular, que la vivienda es para uso particular y que tiene más de dos años. La prevé el artículo 26 del Reglamento del IVA y normalmente te la prepara la empresa para que la firmes antes de empezar.
- Una factura con los materiales identificados, que permita comprobar que no superan el 40% de la base.
Guarda ambos junto al presupuesto. Si un día tu obra se revisa y falta la declaración, el riesgo es pagar la diferencia hasta el 21%.
Errores que te hacen perder el IVA reducido
- Pedir un presupuesto sin separar materiales y mano de obra. Sin esa separación no sabes si llegas al 40%.
- Dividir la obra en varias facturas para que cada una quede por debajo del límite. No es válido: se mira la obra completa.
- Subir de gama a mitad de obra. Cambiar a un azulejo o una encimera más cara puede empujar los materiales por encima del 40% sin que nadie lo recalcule.
- No firmar la declaración antes de que te facturen.
- Hacer la obra sin factura para no pagar IVA. Además de ilegal, te quedas sin garantía por escrito, sin forma de reclamar y sin opción a ayudas o deducciones, que siempre piden factura. Lo que sí puedes hacer es pagar el 10% en lugar del 21% si cumples los requisitos.
Cómo lo hacemos en Casa Prias
En cada presupuesto separamos mano de obra y materiales por partidas, así ves desde el principio si tu obra cumple el límite del 40%. Te decimos por escrito qué IVA aplica y, si es el 10%, te preparamos la declaración para que la firmes antes de empezar. Si tu reforma se queda cerca del límite, te lo avisamos y vemos contigo qué materiales puedes comprar tú.
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Preguntas frecuentes sobre el IVA en reformas
¿Qué IVA se aplica a una reforma de vivienda?
El 10% si se cumplen a la vez tres requisitos: la encarga un particular para uso particular (o la comunidad de propietarios), la vivienda se terminó o se rehabilitó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40% de la base imponible. Si falla alguno, se aplica el 21%.
¿Tiene que ser mi vivienda habitual para pagar el 10%?
No. La ley pide uso particular, no vivienda habitual. Una segunda residencia que usas tú y no alquilas suele entrar, aunque es el caso con más dudas y conviene confirmarlo con un asesor.
¿Qué IVA paga la reforma de un piso que tengo alquilado?
El 21%. Si eres el casero, alquilar es una actividad económica y la obra no es para uso particular.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40%?
Toda la factura pasa al 21%, no solo la parte que excede. Dividir la obra en varias facturas para no llegar al límite no es válido.
¿Puedo hacer la reforma sin IVA?
No de forma legal. Lo que sí puedes es pagar el 10% en lugar del 21% si tu obra cumple los requisitos. Sin factura pierdes la garantía por escrito, la posibilidad de reclamar y cualquier ayuda o deducción.
¿La reforma de un local comercial paga el 10% de IVA?
No. El tipo reducido es solo para viviendas de uso particular. Un local, una oficina o una vivienda usada para un negocio pagan el 21%.
¿Qué es la base imponible de una reforma?
Es el precio de la obra sin IVA: mano de obra más materiales. Sobre esa cifra se calcula el límite del 40% y después se suma el IVA.
Fuentes
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido · art. 91.Uno.2.10.º, obras de renovación y reparación de viviendas
- Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA · art. 26, acreditación por el destinatario